Tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Everest: 2015

Thứ Năm, 23 tháng 4, 2015

Quy định về Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị

Đề nghị Luật sư tư vấn cho tôi về trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

UBND cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Người xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị phải nộp bộ hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, gồm: 1- Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu quy định. Trường hợp xin cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp Giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng; 2- Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3- Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, các mặt đứng chính; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải.

Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng (UBND cấp huyện) có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, căn cứ vào loại hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.

Khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng phải có giấy biên nhận, trong đó hẹn ngày trả kết quả. Giấy biên nhận được lập thành 02 bản, 01 bản giao cho người xin cấp Giấy phép xây dựng và 01 bản lưu tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng. Thời hạn cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng chưa hợp lệ, cơ quan cấp Giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn cho người xin cấp Giấy phép xây dựng, bổ sung hồ sơ theo đúng quy định. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời hạn cấp Giấy phép xây dựng.

Căn cứ các quy định tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày12/02/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 83/2009/NĐ-CP 15/10/2009 sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP.

Hy vọng tư vấn pháp luật “Quy định về Cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị” có thể mang tới cho Quý vị các thông tin hữu ích. Tuy nhiên để có đáp án chính xác, Quý vị vui lòng liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest 1900 6218 để nhận được đáp án nhanh và chính xác nhất từ các luật sư có kinh nghiệm.

Cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn

Luật sư có thể tư vấn cho tôi vụ việc cụ thể như sau: Cá nhân, hộ gia đình muốn xin cấp phép xây dựng nhà ở tại nông thôn thực hiện tại đâu; trình tự, thủ tục xin cấp phép như thế nào?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

UBND xã là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý. Riêng đối với nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc điểm dân cư tập trung; nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt không phải xin cấp phép xây dựng.

Đối với các trung tâm xã, cụm xã nếu có hướng phát triển thành đô thị, nhưng chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt, thì UBND huyện phải đưa ra các quy định để làm căn cứ cho việc cấp giấy phép xây dựng và quản lý trật tự xây dựng theo quy định.

Người xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở nông thôn, phải nộp 01 bộ hồ sơ, gồm: Đơn xin cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu quy định; Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Sơ đồ mặt bằng xây dựng công trình trên lô đất và các công trình liền kề nếu có do chủ nhà ở đó tự vẽ, trong đó phải thể hiện rõ các kích thước và diện tích chiếm đất của ngôi nhà, các công trình trên lô đất, khoảng cách tới các công trình xung quanh và các điểm đấu nối điện, thông tin liên lạc, cấp - thoát nước với các công trình hạ tầng kỹ thuật công cộng bên ngoài (nếu có). Trên bản vẽ phải ghi rõ tên chủ nhà, địa chỉ nơi ở, địa điểm xây dựng và tên, địa chỉ người vẽ sơ đồ đó.

Cơ quan cấp Giấy phép xây dựng (UBND xã) có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng, căn cứ vào loại hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng kiểm tra tính hợp lệ theo quy định.

Công ty Luật TNHH Everest với đội ngũ luật sư, chuyên gia nhiều kinh nghiệm có thể hỗ trợ quý vị giải quyết các vấn đề pháp lý. Hãy gọi 1900 6218 – Tổng đài tư vấn pháp luật online của Công ty Luật TNHH Everest.

Cấp Giấy chứng nhận cho đất được giao không đúng thẩm quyền

Đề nghị luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest tư vấn cho tôi vấn đề sau: Cấp Giấy chứng nhận cho đất được giao không đúng thẩm quyền?

Thêm chú thích

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất trước ngày 01.07.2004, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) theo quy định sau đây:

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15.10.1993 thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 01.07.2004 thì thực hiện như sau:

Đối với diện tích đất được giao thuộc nhóm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp nhưng không phải đất ở thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Đối với diện tích đất được giao làm đất ở trong hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai (đối với đất giao cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn) và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai (đối với đất giao cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở tại đô thị) thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất;

Đối với diện tích đất còn lại đã có nhà ở (nếu có) thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; quy định này chỉ được thực hiện một lần đối với hộ gia đình, cá nhân, lần giao đất sau thu 100% tiền sử dụng đất;

Đối với diện tích còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao không được công nhận là đất ở hoặc đất nông nghiệp sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Điều 16 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ (ngày 25.05.2007, quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tại định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai), đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ (ngày 19.10.2009 về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất), theo đó:

Bài viết: "Cấp Giấy chứng nhận cho đất được giao không đúng thẩm quyền", nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật. Điều luật áp dụng trong tư vấn pháp luật nêu trên có thể đã bị thay thế hoặc hủy bỏ. Vì vậy, để có thông tin chính xác cho tình huống cụ thể của Quý vị, Quý vị nên tìm đến sự hỗ trợ của các chuyên gia và tổ chức chuyên nghiệp. Trường hợp cần sự hỗ trợ của luật sư Công ty Luật TNHH Everest, hãy gọi: 1900 6218 - Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến.

Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đã chuyển nhượng

Kính đề nghị các luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest giải đáp thắc mắc sau đây của tôi: Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đã chuyển nhượng?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Vấn đề của anh chị hỏi đã được quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ (ngày 25.05.2007, quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tại định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai), đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ (ngày 19.10.2009 về cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất).

Căn cứ quy định tại Điều 11 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP: trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01.7.2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại UBND xã, thị trấn (đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn) hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường).

Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất ở mà các bên đã lập xong hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền, nhưng người chuyển quyền sử dụng đất không nộp Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai (gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất) để làm thủ tục chuyển quyền thì thực hiện như sau:

Người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ gồm đơn xin cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để được cấp Giấy chứng nhận;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, thông báo bằng văn bản cho người chuyển quyền, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền và việc hủy các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng chưa được giao cho người nhận chuyển quyền đối với trường hợp chuyển quyền toàn bộ diện tích đất. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên báo địa phương ba số liên tiếp;

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên báo địa phương về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở; UBND cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã cấp cho bên chuyển quyền nếu bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận; nếu bên chuyển quyền nộp Giấy chứng nhận thì chỉnh lý hoặc cấp mới Giấy chứng nhận theo hướng dẫn của Bộ TN&MT;

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định của Luật Đất đai.

Bài viết: “Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đã chuyển nhượng” không nhằm mục đích thương mại. Tuy nhiên chúng tôi khuyến nghị Quý vị chỉ nên xem tư vấn pháp luật nêu trên như nguồn tài liệu tham khảo. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật Everest: 1900 6218 để có câu trả lời chính xác cho các vấn đề của Quý vị.

Quy định về hội nghị nhà chung cư

Đề nghị Luật sư tư vấn, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về tổ chức và hoạt động của hội nghị nhà chung cư?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Theo quy định tại Điều 11 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì tổ chức, hoạt động của Hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:

Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác định được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc UBND cấp quận có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư đó theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này. Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:

Đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư;

Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư;

Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện;

Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư không nhất thiết phải thực hiện các nội dung quy định tại điểm c và d nêu trên.

Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước

Tôi rất cần giải đáp của của các luật sư, chuyên gia pháp luật về vấn đề sau, đề nghị Công ty Luật TNHH hỗ trợ: Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Căn cứ quy định tại Điều 8 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19.10.2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thì chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở. Đối với cá nhân, hộ gia đình trong nước thì giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở là một trong các loại giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05.07.1994 của Chính phủ ngày 05.07.1994;

- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26.11.2003 của Quốc hội khóa XI, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02.04.2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định tại Điều 93 của Luật Nhà ở. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; trường hợp mua nhà kể từ ngày 01.07.2006, thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán;

- Bản án hoặc quyết định của TAND hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp đặc biệt:

- Người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong năm trong những giấy tờ quy định ở phần trên, nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về nhận chuyển nhượng nhà ở trước ngày 01.07.2006 có chữ ký của các bên và phải được UBND cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở nhận chuyển nhượng trước ngày 01.07.2006 mà không có giấy tờ về việc đã nhận chuyển nhượng nhà ở có chữ ký của các bên thì phải được UBND cấp xã xác nhận về chuyển nhượng;

- Cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định nêu ở phần trên thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 01.07.2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch; trường hợp nhà ở xây dựng từ ngày 01.07.2006 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch.

Nếu đáp ứng một trong những điều kiện nêu trên, ông (bà) có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.

ông ty Luật TNHH không đảm bảo nội dung tư vấn pháp luật: “Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước” có thể áp dụng cho mọi trường hợp. Quý vị chỉ nên coi nội dung này như nguồn tham khảo. Hãy gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900 6218, để nhận được các ý kiến pháp lý chuyên sâu từ các luật sư có kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest.

Nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư

Gia đình tôi mua căn nhà chung cư cách đây 2 năm. Trong năm nay, gia đình tôi đã hai lần nhận được thông báo tăng phí dịch vụ chung cư. Đề nghị luật sư cho biết nguyên tắc xác định giá dịch vụ nhà chung cư?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 2 Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 1-12-2009, hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, quy định rõ:

Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường, nhưng phải phù hợp với thực tế kinh tế xã hội của từng địa phương và thu nhập của người dân từng thời kỳ và được trên 50% các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Đối với nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ nhà chung cư phải được trên 50% hộ dân cư đang sống tại nhà chung cư nhất trí thông qua bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín. Trường hợp giá dịch vụ nhà chung cư đã có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ thì thực hiện như thỏa thuận đó. Chi phí dịch vụ nhà chung cư trong giá dịch vụ nhà chung cư được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải và công khai, nhằm bảo đảm nhà chung cư hoạt động bình thường. Các chi phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước, điện thoại, internet và các dịch vụ khác của từng căn hộ không tính trong giá dịch vụ nhà chung cư, mà do người sử dụng căn hộ trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó (nếu có hợp đồng sử dụng riêng) hoặc trả cho doanh nghiệp quản lý vận hành (nếu không có hợp đồng sử dụng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và được tính toán cộng thêm phần hao hụt (nếu có). Chi phí bảo trì là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất, nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.

Nguồn thu từ kinh doanh các dịch vụ khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) được hạch toán theo đúng chế độ tài chính theo quy định của Bộ Tài chính và để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư, nhằm mục đích giảm giá dịch vụ nhà chung cư. Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ cao cấp không thuộc phần sở hữu chung (như tắm hơi, bể bơi, sân tennis hoặc các dịch vụ cao cấp khác) thì do người sử dụng dịch vụ cao cấp đó thỏa thuận với doanh nghiệp quản lý vận hành và không tính vào giá dịch vụ nhà chung cư.

Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư

Nhờ luật sư cung cấp giúp chúng tôi ý kiến pháp lý về vấn đề nêu sau đây: Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28/05/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, quy định về kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư gồm:

Chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.

Phí trông giữ ôtô, xe đạp, xe máy được hạch toán riêng và được bù đắp vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư.

Việc huy động kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định sau :

Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì kinh phí quản lý vận hành do chủ sở hữu đảm nhận, trừ trường hợp chủ sở hữu và người sử dụng có thoả thuận khác. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì kinh phí vận hành được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi phí. Mức đóng góp kinh phí được tính theo tháng, phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu và thu từ người sử dụng nhà chung cư mỗi tháng một lần. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để quy định mức thu tối đa (giá trần) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Chủ đầu tư dự án nhà chung cư căn cứ mức thu tối đa do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ ngay từ khi lập dự án.

Đối với dự án nhà chung cư có sử dụng dịch vụ gia tăng như tắm hơi, bể bơi sử dụng riêng cho từng nhà hoặc các dịch vụ gia tăng khác mà chủ đầu tư có thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua bằng văn bản khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thì mức thu thực hiện theo thoả thuận đó.

Chủ sở hữu có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư theo các quy định nêu tại khoản này kể cả trường hợp diện tích thuộc phần sở hữu riêng mà Chủ đầu tư chưa bán hoặc chủ sở hữu không sử dụng.

Các chi phí về sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước và các chi phí khác mà có hợp đồng riêng đối với từng người sử dụng nhà chung cư thì do người sử dụng trực tiếp chi trả với đơn vị cung cấp dịch vụ đó. Trường hợp sử dụng nước, điện mà không có hợp đồng riêng từng căn hộ thì người sử dụng chi trả theo khối lượng tiêu thụ, trong đó có cộng thêm phần hao hụt.

Chúng tôi không đảm bảo những thông tin tại tư vấn pháp luật : “Kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư” có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm, bởi các điều luật trích dẫn trong tư vấn pháp có thể đã hết hiệu lực. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật online: 1900 6218 để nhận được các ý kiến pháp lý của các luật sư, chuyên gia có kinh nghiệm

Đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Tôi có một thắc mắc muốn nhờ các luật sư của Công ty Luật TNHH Everest giải đáp: Đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 37, Điều 38 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/06/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, thì đối tượng được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội gồm: 1- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 2- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; 3- Công nhân làm việc tại khu công nghiệp; 4- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ khi hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ; 5- Học sinh, sinh viên các trường ĐH, CĐ, TCCN, CĐN, TCN không phân biệt công lập hay dân lập được thuê nhà ở trong thời gian học tập; 6- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đối tượng được thuê nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát; Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp theo quy định của UBND cấp tỉnh, trừ trường hợp đang là học sinh, sinh viên các trường ĐH, CĐ, THCN, CĐN, TCN trong thời gian học tập.

Đối tượng được mua, được thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát; Có mức thu nhập bình quân hàng tháng của hộ gia đình dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của UBNDcấp tỉnh; Đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương nơi có dự án phát triển nhà ở xã hội; Đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì ngoài các điều kiện quy định vừa nêu còn phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

Căn cứ vào Nghị định 71/2010/NĐ-CP, hướng dẫn của Bộ Xây dựng và điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định mức thu nhập bình quân và thu nhập thấp tại địa phương, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn trong từng thời kỳ và công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Website của UBND cấp tỉnh và của Sở Xây dựng.

Công ty Luật TNHH không đảm bảo nội dung tư vấn pháp luật: “Đối tượng, điều kiện được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội” có thể áp dụng cho mọi trường hợp. Quý vị chỉ nên coi nội dung này như nguồn tham khảo. Hãy gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900 6218, để nhận được các ý kiến pháp lý chuyên sâu từ các luật sư có kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest.

Chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất

Tôi rất mong các luật sư Công ty Luật TNHH Everest có thể cung cấp cơ sở pháp lý và ý kiến chuyên môn đối với vấn đề mà tôi thắc mắc sau: Chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Theo quy định của pháp luật đất đai, trường hợp của anh (chị) được coi là chủ sở hữu công trình xây dựng nhưng không đồng thời là người sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất), thì hộ gia đình, cá nhân trong nước được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, nhưng phải có một trong các loại giấy tờ sau: a- Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b- Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; c- Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân; d- Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật; đ- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d nêu trên, mà giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực thi hành) có chữ ký của các bên có liên quan và được UBND từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được UBND xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó; e- Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này thì phải được UBND cấp xã xác nhận công trình được xây dựng trước ngày 01/07/2004, không có tranh chấp về quyền sở hữu và công trình được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; trường hợp công trình được xây dựng từ ngày 01/07/2004 thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về công trình xây dựng không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp xây dựng trước ngày 01/07/2004 (khoản 1 Điều 9).

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP quy định, trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định trên, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (khoản 3 Điều 9).

Hy vọng tư vấn pháp luật “abc…” có thể mang tới cho Quý vị các thông tin hữu ích. Tuy nhiên để có đáp án chính xác, Quý vị vui lòng liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest 1900 6218 để nhận được đáp án nhanh và chính xác nhất từ các luật sư có kinh nghiệm.

Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Các ki-ốt kinh doanh dịch vụ và khu vực để xe là sở hữu riêng, hay sở hữu chung trong nhà chung cư. Đề nghị Luật sư giải đáp vấn đề này?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã được quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở và hướng dẫn chi tiết tại Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/06/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), cụ thể:

Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm: a- Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; b- Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ); c- Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.

Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư gồm: a- Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; b- Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; c- Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; d- Các thiết bị sử dụng chung khác cho nhà chung cư, như: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; đ- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định trên được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Như vậy, ki-ốt, chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng trong trường hợp: chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư khi chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ. Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh; ki-ốt, chỗ để ô tô trong các trường hợp còn lại sẽ được coi là sở hữu chung nhà chung cư.

Bài viết: “Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư” không nhằm mục đích thương mại. Tuy nhiên chúng tôi khuyến nghị Quý vị chỉ nên xem tư vấn pháp luật nêu trên như nguồn tài liệu tham khảo. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật Everest: 1900 6218 để có câu trả lời chính xác cho các vấn đề của Quý vị.

Tính chất pháp lý của hợp đồng vay vốn tại Dự án Bất động sản

Kính đề nghị các luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest giải đáp thắc mắc sau đây của tôi: Tính chất pháp lý của hợp đồng vay vốn tại Dự án Bất động sản?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Căn cứ khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ngày 23/06/2010, về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo 05 (năm) hình thức:

Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia theo quy định tại Nghị định;

Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia theo quy định tại Nghị định;

Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, nếu Chủ đầu tư Dự án phát triển khu nhà ở huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị theo hình thức khác ngoài 05 hình thức nêu trên là vi phạm pháp luật về nhà ở.

Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý quy định về Hợp đồng vay tài sản tại Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng vay tài sản là sự thoả thuận giữa các n, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định” (Điều 471). Nếu áp dụng quy định này, Chủ đầu tư Dự án có thể vay vốn để phục vụ hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp (mà không phải để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của Dự án). Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nhà nên xem xét kỹ mục đích vay vốn, điều khoản về quyền, nghĩa vụ của bên cho vay, các biện pháp đảm bảo... được thể hiện trong Hợp đồng vay vốn mẫu do Chủ đầu tư Dự án đưa ra.

Tư vấn pháp luật: “Tính chất pháp lý của hợp đồng vay vốn tại Dự án Bất động sản” của công ty Luật TNHH Everest chỉ mang tính tham khảo. Chúng tôi không đảm bảo nội dung này có thể áp dụng cho mọi trường hợp. Đối với từng vụ việc cụ thể của mình, Quý vị có thể yêu cầu sự hỗ trợ của các luật sư, chuyên gia pháp luật của Công ty Luật TNHH Everest, Tổng đài tư vấn pháp luật online: 1900 6218.

Ghi nợ tiền sử dụng đất

Tôi dự định làm thủ tục xin chuyển mục đích đất vườn của gia đình thành đất xây dựng nhà ở. Nhưng tham khảo thì được biết, số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất khá lớn và gia đình khó có thể huy động ngay được. Đề nghị luật sư tư vấn, chúng tôi có thể xin nợ nộp tiền sử dụng đất không, thủ tục nếu có như thế nào?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 8 Điều 2 của Nghị định 120/2010/NĐ-CP (ngày 30/12/2010, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất), theo đó:

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP; trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01/03/2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ.

Thông tư 93/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính (ngày 29/06/2011, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất) có hướng dẫn thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên tại Điều 7, như sau:

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP (nêu trên) có đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ có liên quan gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thuộc UBND cấp huyện nơi có đất.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng TN&MT) thẩm định, trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có ghi nợ nghĩa vụ tài chính (bao gồm cả tiền sử dụng đất); sau đó lập và chuyển Phiếu thông tin địa chính kèm theo bản sao một bộ hồ sơ cho Cơ quan Thuế cùng cấp để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập sổ theo dõi việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất. Sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất ở trong hạn mức và diện tích đất ở ngoài hạn mức.

Tính chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Nhờ luật sư cung cấp giúp chúng tôi ý kiến pháp lý về vấn đề nêu sau đây: Tính chất pháp lý của hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 - Luật Nhà ở, đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (gọi chung là giao dịch về nhà ở), thì nhà ở phải đáp ứng điều kiện: 1- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; 2- Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 3- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, việc mua bán nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu là vi phạm điều cấm của pháp luật. Giao dịch này bị vô hiệu, căn cứ quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự (BLDS).

Quy định tại Điều 581 BLDS: “Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định”. Căn cứ quy định trên, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở (có công chứng) chỉ có ý nghĩa: bên được ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện việc quản lý nhà ở, do đó hợp đồng này không thể thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở. Anh (chị) lưu ý quy định tại Điều 129 BLDS: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu. Như vậy, nếu có căn cứ rõ ràng rằng, hợp đồng ủy quyền để che giấu hợp đồng mua bán nhà ở, thì hợp đồng ủy quyền này cũng bị vô hiệu.

Trường hợp hợp đồng ủy quyền chưa bị tuyên bố vô hiệu, các bên giao kết hợp đồng ủy quyền vẫn có thể gặp phải các rủi ro khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt ngoài ý muốn của một hoặc cả hai bên, như:

Bên uỷ quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 588 của BLDS: Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao thì bên uỷ quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền một thời gian hợp lý. Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết một thời gian hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.

Hợp đồng ủy quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết (khoản 4 Điều 589 BLDS).

Quy định về "đất sử dụng ổn định"

Chúng tôi dự định làm sổ đỏ cho nhà và đất của gia đình. Được biết một trong những điều kiện để xin cấp sổ đỏ là đất phải được “sử dụng ổn định”. Đề nghị Luật sư tư vấn, pháp luật quy định như thế nào về điều kiện này?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều kiện “đất sử dụng ổn định” được quy định chi tiết tại Điều 3 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP (ngày 25/05/2007, quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai), theo đó:

Đất sử dụng ổn định là đất đáp ứng một trong hai tiêu chí: (1) Đất đã được sử dụng liên tục cho một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận; (2) Trường hợp đất đã được sử dụng liên tục quy định tại trường hợp 1 mà có sự thay đổi về người sử dụng đất và sự thay đổi đó không phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các loại giấy tờ sau: (1) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất; (2) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất; (3) Quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất; (4) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hoà giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện UBND cấp xã nơi có đất; (5) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất; (6) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú đài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy CMND hoặc Giấy khai sinh có ghi địa chỉ của nhà ở liên quan đến thửa đất; (7) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất; (8) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan (không cần có chứng nhận của cơ quan, tổ chức); (9) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; (10) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ xác định đất sử dụng ổn định như trên sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thỉ phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Công ty Luật TNHH không đảm bảo nội dung tư vấn pháp luật: “Quy định về "đất sử dụng ổn định"” có thể áp dụng cho mọi trường hợp. Quý vị chỉ nên coi nội dung này như nguồn tham khảo. Hãy gọi tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến: 1900 6218, để nhận được các ý kiến pháp lý chuyên sâu từ các luật sư có kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest.

Cấp giấy chứng nhận đối với đất ở không có giấy tờ, sử dụng trước năm 1993

Nhà và đất của gia đình tôi sinh sống được khai hoang và sử dụng từ trước năm 1990 và hiện không có giấy tờ. Đề nghị Luật sư tư vấn, chúng tôi muốn xin cấp sổ đỏ đối với nhà, đất thì theo quy định nào?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ về đất (quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai), nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007, như sau: a) Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận, mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là quy hoạch) được xét duyệt và chưa có quyết định thu hồi đất trong trường hợp đất phải thu hồi, thì được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp đất có nhà ở, thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất vượt quá hạn mức. Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp. b) Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mà chưa có quy hoạch được xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như trường hợp a; c) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản về chủ trương thu hồi đất, thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như trường hợp a; d) Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản, thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được sử dụng đất cho đến khi có quyết định thu hồi đất; đ) Trường hợp quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với quy hoạch điều chỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạch thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo như quy định tại trường hợp a; e) Không được cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đã có một trong các hành vi: (1) Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai; (2) Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý; (3) Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; (4) Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; (5) Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm; g) Hộ gia đình, cá nhân đã có một trong các hành vi vi phạm như trường hợp e, nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, đất phù hợp với quy hoạch, thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải nộp tiền sử dụng đất.

Vậy, anh (chị) có thể đối chiếu nhà đất của gia đình với các quy định nêu trên, để xem có thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận hay không.

Công ty Luật TNHH Everest cung cấp tư vấn: “Cấp giấy chứng nhận đối với đất ở không có giấy tờ, sử dụng trước năm 1993” với mong muốn cung cấp tới khách hàng nguồn tài liệu tham khảo. Tuy nhiên, chúng tôi khuyến nghị Quý vị hãy liên hệ với các luật sư, chuyên gia có kinh nghiệm để có đáp án chính xác đối với từng trường hợp cụ thể. Công ty Luật TNHH Everest sẵn sàng cung cấp các ý kiến pháp lý đối với những vấn đề mà Quý vị quan tâm. Hãy gọi Tổng đài tư vấn pháp luật online: 1900 6218.

Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi xin cấp sổ đỏ

Tôi rất cần giải đáp của của các luật sư, chuyên gia pháp luật về vấn đề sau, đề nghị Công ty Luật TNHH hỗ trợ: Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi xin cấp sổ đỏ?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Các nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm: 1- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, 2- Lệ phí trước bạ, 3- Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, 4- Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Căn cứ tính các nghĩa vụ này theo quy định hiện hành, như sau:

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Theo quy định tại Thông tư số 106/2010/TT-BTC (ngày 26/07/2010, hướng dẫn lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất), đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh. mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới. Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn được miễn lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP (ngày 17/06/2011, về lệ phí trước bạ), mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành. Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên.

Tiền sử dụng đất: Việc xác định căn cứ thu tiền sử dụng đất; các trường hợp nộp hoặc không phải nộp tiền sử dụng đất, được miễn, giảm tiền sử dụng đất, theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03/12/2004, về thu tiền sử dụng đất và Nghị định số 120/2010/NĐ-CP, ngày 30/12/2010, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP. Kể từ ngày 01/01/2005, giá đất áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính là giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng BĐS: Theo quy định tại Nghị định 100/2008/NĐ-CP (ngày 08/09/2008, quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế TNCN) trường hợp nhà, đất của gia đình anh (chị) nhận chuyển nhượng từ người khác, anh (chị) phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thay cho người chuyển nhượng BĐS, hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên (trừ trường hợp được được miễn thuế, giảm thuế). Mức thuế suất là 25% trên thu nhập tính thuế; hoặc áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, trong trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Trên cơ sở thông tin anh (chị) cung cấp, chúng tôi có một số ý kiến tư vấn sơ bộ như trên. Trường hợp cần tư vấn chi tiết về nghĩa vụ tài chính này, đề nghị anh (chị) cung cấp thêm các thông tin có liên quan.

Hy vọng tư vấn pháp luật “Nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân khi xin cấp sổ đỏ” có thể mang tới cho Quý vị các thông tin hữu ích. Tuy nhiên để có đáp án chính xác, Quý vị vui lòng liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật TNHH Everest 1900 6218 để nhận được đáp án nhanh và chính xác nhất từ các luật sư có kinh nghiệm.

Đất đang có tranh chấp chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận?

Tôi rất mong các luật sư Công ty Luật TNHH Everest có thể cung cấp cơ sở pháp lý và ý kiến chuyên môn đối với vấn đề mà tôi thắc mắc sau: Đất đang có tranh chấp chưa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Một trong những điều kiện cơ bản để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) là phải được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Trường hợp XN Quản lý khai thác thủy nông hồ nước Dầu Tiếng yêu cầu thu hồi đất, gia đình ông không chấp nhận yêu cầu này, nghĩa là đã phát sinh tranh chấp đối với đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa gia đình ông và Xí nghiệp.

Do đó, đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất của gia đình ông bị coi chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận cho đến khi tranh chấp được các bên tự thỏa thuận giải quyết hoặc có quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình ông và Xí nghiệp tuân theo quy định tại Điều 135, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể:

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là 30 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn.

Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết theo một trong hai thủ tục:

Thủ tục tố tụng: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết.

Thủ tục hành chính: Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được giải quyết theo trình tự: Trường hợp Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng; Trường hợp Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ TN&MT; quyết định của Bộ trưởng Bộ TN&MT là quyết định giải quyết cuối cùng.

Chúng tôi không đảm bảo những thông tin tại tư vấn pháp luật : “abc…” có thể áp dụng cho mọi trường hợp, mọi đối tượng, ở mọi thời điểm, bởi các điều luật trích dẫn trong tư vấn pháp có thể đã hết hiệu lực. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật online: 1900 6218 để nhận được các ý kiến pháp lý của các luật sư, chuyên gia có kinh nghiệm

Quy định về góp vốn để đầu tư xây dựng, phân chia nhà

Tôi dự định mua nhà tại một dự án nhà ở thương mại. Nhưng khi tìm hiểu thì được biết, chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng góp vốn với khách hàng, sau khi xây xong nhà mới chuyển sang hợp đồng mua bán nhà ở. Đề nghị Luật sư tư vấn, pháp luật quy định như thế nào về hình thức hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở ?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (ngày 23/06/2010, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) và Điều 8 Thông tư số 16/2010/TT-BXD (ngày 01/09/2010, của Bộ Xây dựng, quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP), quy định về việc chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có thể huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư (sau đây gọi chung là hợp đồng góp vốn) với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở, như sau:

Trường hợp chủ đầu tư (bên huy động vốn) và bên góp vốn (khách hàng) thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở.

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở. Việc huy động vốn và góp vốn không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận. Đồng thời, không được phép huy động vốn quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án thông qua hình thức này.

Trong hợp đồng góp vốn phải thể hiện rõ các nội dung: các bên tham gia; hình thức huy động vốn; số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; phương thức phân chia lợi nhuận hoặc bằng sản phẩm nhà ở, nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; thời hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và nghĩa vụ của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thoả thuận khác.

Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác trong thời gian chưa ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; nếu người được phân chia nhà ở bị chết thì người được thừa kế sẽ tiếp tục được hưởng quyền được phân chia nhà ở này.

Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 08/08/2010), trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở 01 (một) lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Các trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định, thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận.

Bài viết: “Quy định về góp vốn để đầu tư xây dựng, phân chia nhà ” không nhằm mục đích thương mại. Tuy nhiên chúng tôi khuyến nghị Quý vị chỉ nên xem tư vấn pháp luật nêu trên như nguồn tài liệu tham khảo. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật Everest: 1900 6218 để có câu trả lời chính xác cho các vấn đề của Quý vị.

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Tôi có một thắc mắc muốn nhờ các luật sư của Công ty Luật TNHH Everest giải đáp :Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Thứ nhất, như nội dung thư, đất của anh (chị) bị vây bọc bởi các BĐS của người khác. Theo quy định của tại Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) quyền về lối đi qua bất động sản (BĐS) liền kề, thì:

Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi các BĐS của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu BĐS liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên BĐS liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS có mở lối đi.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Trong trường hợp BĐS được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, việc yêu cầu một trong những chủ sở hữu BĐS liền kề (ông B) dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng là quyền hợp pháp của anh (chị) (theo khoản 1 khoản 2 Điều 275 BLDS). Đồng thời, khi ông B chia mảnh đất chia thành hai (hoặc nhiều) mảnh nhỏ để bán, thì ông B phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù (theo khoản 3 Điều 275 BLDS).

Tuy nhiên, pháp luật dân sự có quy định về quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự, theo đó pháp luật bảo đảm nếu cam kết, thoả thuận đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 4 BLDS). Vì vậy, để hài hoà lợi ích giữa các bên và giữ gìn tình đoàn kết, tương thân, tương ái, hai bên có thể thoả thuận lại việc trả cho nhau một khoản tiền, hoặc lợi ích (lưu ý, đây không phải nghĩa vụ bắt buộc).

Thứ hai, trường hợp đã thương lượng về lối đi, mà một bên (ông B) vẫn không đồng ý, bên kia có thể giải quyết tranh chấp về lối đi theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật đất đai, như sau:

Gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai (khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai).

Nếu tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hoặc các bên không nhất trí (giả thiết đất có Giấy CNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về đất) thì do Toà án nhân dân giải quyết (khoản 2 Điều 136 Luật Đất đai).

Bài viết: “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” không nhằm mục đích thương mại. Tuy nhiên chúng tôi khuyến nghị Quý vị chỉ nên xem tư vấn pháp luật nêu trên như nguồn tài liệu tham khảo. Hãy liên hệ với Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của Công ty Luật Everest: 1900 6218 để có câu trả lời chính xác cho các vấn đề của Quý vị.

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tôi có một căn nhà thuộc dự án khu đô thị mới. Theo hợp đồng mua bán nhà đã ký với chủ đầu tư, còn 01 năm nữa nhà mới được bàn giao. Đề nghị Luật sư tư vấn, nếu tôi muốn chuyển nhượng căn nhà này cho người khác, thì thủ tục như thế nào?

Bộ phận tư vấn luật bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest trả lời:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản chuyển nhượng lại nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, đã có hợp đồng mua bán nhà ở (HĐMBNƠ) với chủ đầu tư và nhà ở chưa được bàn giao, thì thủ tục được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 20 Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, ngày 01/09/2010 (quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở), như sau:

Bước 1: Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng HĐMBNƠ để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình HĐMBNƠ đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng HĐMBNƠ lần trước;

Bước 2: Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định trên, một trong hai bên theo thoả thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao HĐMBNƠ ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

Bước 3: Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao HĐMBNƠ ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này.

Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo HĐMBNƠ đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng;

Trong trường hợp chuyển nhượng HĐMBNƠ nhiều lần thì kể từ lần chuyển nhượng thứ hai trở đi, các bên đều phải thực hiện thủ tục theo quy định như trên. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận và lưu giữ các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng lần trước;

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở) được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Bài viết: "Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai", nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật. Điều luật áp dụng trong tư vấn pháp luật nêu trên có thể đã bị thay thế hoặc hủy bỏ. Vì vậy, để có thông tin chính xác cho tình huống cụ thể của Quý vị, Quý vị nên tìm đến sự hỗ trợ của các chuyên gia và tổ chức chuyên nghiệp. Trường hợp cần sự hỗ trợ của luật sư Công ty Luật TNHH Everest, hãy gọi: 1900 6218 - Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến.